尊敬的吳清副市長、張勇副主任、田國立董事長,各位領導,各位嘉賓,女士們、先生們:

大家上午好!

很高興參加首屆長三角REITs論壇暨中國REITs論壇2022年會,我謹代表中國證監(jiān)會,對大會的召開表示熱烈祝賀,向一直以來關心支持基礎設施REITs市場建設的相關部委、地方政府、發(fā)起人、投資者和各參與機構表示衷心感謝!借此機會,我想就進一步推進我國REITs市場發(fā)展和建設談幾點認識。

一、在各方共同努力下,我們逐步走出了一條既借鑒成熟市場經(jīng)驗和規(guī)律,又符合中國國情的REITs發(fā)展之路

REITs在國際資本市場已有60多年的發(fā)展歷史,是一個發(fā)展迅速、相對成熟的金融產品。目前,已有40多個國家(地區(qū))建立了REITs制度,截至今年3季度末,全球REITs市場總市值超過2萬億美元。不同國家(地區(qū))從各自市場環(huán)境、法律制度、稅收制度等出發(fā),形成了發(fā)展路徑、監(jiān)管框架各具特色的REITs市場發(fā)展之路。我國基礎設施REITs試點啟動以來,基礎制度規(guī)則、監(jiān)管架構加快構建,市場體系逐步完善,試點項目和相關制度安排初步經(jīng)受住了市場檢驗,受到了各方廣泛認可,在服務實體經(jīng)濟方面發(fā)揮著日益重要的功能。我國基礎設施REITs市場具有如下鮮明特征:

(一)在服務方向方面,境外成熟市場REITs普遍在房地產市場低迷時期推出,基本從商業(yè)地產領域起步發(fā)展。我國REITs市場堅持服務實體經(jīng)濟,依托交通、能源、市政、倉儲物流、園區(qū)等基礎設施領域積累的規(guī)模龐大優(yōu)質資產,率先推出了公募REITs試點。同時,落實中央“房住不炒”要求,將試點范圍拓展到保障性租賃住房領域。

(二)在發(fā)展路徑方面,我國REITs市場經(jīng)過十幾年的研究論證和實踐探索,經(jīng)歷了萌芽探索期、試點培育期和常態(tài)化推進期,在起步發(fā)展階段體現(xiàn)了政府引導和市場驅動的有效結合;依托項目試點,同步推動相關部委和政府部門明確了稅收、會計處理、國資轉讓和投資者準入等配套支持政策,充分發(fā)揮各方合力。

(三)在制度規(guī)則方面,我國基礎設施REITs試點注重頂層設計,構建了交易所負責上市審核、證監(jiān)會負責產品注冊、國家發(fā)改委負責項目合法合規(guī)性把關推薦的制度體系和業(yè)務流程。二級市場交易環(huán)節(jié),建立了漲跌幅制度,引入做市商機制,促進價格發(fā)現(xiàn),增加市場流動性,上市REITs平均日均換手率2.11%,流動性高于日本、新加坡、中國香港等市場。試點初期,我們堅持高標準、穩(wěn)起步,明確適當?shù)幕A設施項目收益率和資產規(guī)模要求,強化投資者合法權益保護。

(四)在運作模式方面,受限于當前法律基礎和現(xiàn)實需求,不同于境外公司型或契約型的證券上市監(jiān)管模式,結合中國實際,我們采用了“公募基金+ABS”的契約型公募REITs試點模式;治理結構以基金管理人為主導,原始權益人參與,同時采用外部管理模式,相關制度安排既有利于保護投資人利益,又有利于發(fā)揮原始權益人運營能力優(yōu)勢,增強其參與積極性,這是對公司治理機制的有益創(chuàng)新和探索。

2020年4月基礎設施REITs試點啟動以來,各項工作平穩(wěn)有序推進,市場認可度較高,運行總體平穩(wěn),達到預期目標。截至今年11月底,共批準基礎設施REITs產品24只,已上市22只,募集資金超過750億元,總市值約830億元,整體較首發(fā)上漲約20%,項目涵蓋收費公路、產業(yè)園區(qū)、污水處理、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房等多種資產類型,募集資金重點用于科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展和民生等補短板領域,回收資金帶動投資的新項目總投資額超過4200億元,形成了良好示范效應。

同時,已上市REITs信息披露總體規(guī)范、運營較為穩(wěn)健、業(yè)績表現(xiàn)符合市場預期,其中首批9只上市REITs發(fā)布的2021年年度報告顯示,營業(yè)收入平均達到基金招募說明書預測值的104%,資產配置價值凸顯。截至今年11月底,產權類REITs對應現(xiàn)金流分派率平均為3.67%,特許經(jīng)營權類REITs對應內部收益率平均為5.51%,估值總體處于合理區(qū)間。

二、深入貫徹黨的二十大精神,加快推進REITs市場建設,更好服務新發(fā)展格局和經(jīng)濟高質量發(fā)展

實踐表明,推進多層次REITs市場建設,有利于促進盤活交通、能源、園區(qū)、倉儲物流、市政、生態(tài)環(huán)保、保障性租賃住房等基礎設施領域資產,擴大有效投資;有利于支持制造強國、交通強國、物聯(lián)網(wǎng)等國家戰(zhàn)略;有利于加快基礎設施建設步伐,盤活存量資產,助力構建現(xiàn)代化基礎設施體系;有利于落實加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展;還有利于深化金融供給側結構性改革,為投資者提供中等風險、中等收益的金融產品,拓寬社會資本投資渠道。

黨的二十大對加快構建新發(fā)展格局、推動高質量發(fā)展作出重大戰(zhàn)略部署,明確提出,要健全資本市場功能,提高直接融資比重;建設現(xiàn)代化產業(yè)體系,堅持把發(fā)展經(jīng)濟的著力點放在實體經(jīng)濟上,推進新型工業(yè)化,加快建設制造強國、航天強國、交通強國和數(shù)字中國等;深入推進能源革命;堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位;優(yōu)化基礎設施布局、結構、功能和系統(tǒng)集成,構建現(xiàn)代化基礎設施體系,等等。這些重要部署都對REITs市場建設提出了新的更高要求。當前環(huán)境下,國際形勢嚴峻復雜,國內經(jīng)濟下行壓力較大,需要更加充分地發(fā)揮資本市場助力穩(wěn)融資、穩(wěn)增長的功能。新時代REITs市場肩負著重要的職責使命,也迎來難得的歷史機遇,發(fā)展空間廣闊、潛力巨大。

下一步,證監(jiān)會將深入貫徹黨的二十大有關決策部署,主動擔當作為,堅持服務實體經(jīng)濟的根本宗旨,強化系統(tǒng)思維、市場觀念,以推進常態(tài)化發(fā)行為抓手,加快推動市場高質量發(fā)展,走好中國特色的REITs市場發(fā)展之路。重點做好以下工作:

(一)保持常態(tài)化發(fā)行,充分發(fā)揮規(guī)模效應、示范效應。繼續(xù)推進基礎設施REITs常態(tài)化發(fā)行十條措施落實落地,推動更多優(yōu)質項目發(fā)行上市。進一步擴大REITs試點范圍,盡快覆蓋到新能源、水利、新基建等基礎設施領域。加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊,研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產等領域。

(二)完善市場體系,推進多層次市場體系建設。貫徹落實國辦《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》有關要求,進一步推進REITs各項基礎制度改革創(chuàng)新。盡快推動首批擴募項目落地。促進暢通從Pre-REITs培育孵化、運營提質到公募REITs上市的渠道機制,積極探索建立多層次REITs市場。

(三)強化事中事后監(jiān)管,促進市場平穩(wěn)運行。堅持發(fā)展與規(guī)范并重,建立健全符合市場運行規(guī)律、具有中國特色的監(jiān)管制度安排。我們已構建起全流程全鏈條的監(jiān)管機制,突出以“管資產”為核心,加強對基礎資產的穿透監(jiān)管;研究制定符合REITs特點的大類資產信息披露指引,強化信息披露監(jiān)管;促進各類市場主體歸位盡責,健全綜合監(jiān)管體系,逐步培育市場規(guī)范有序、主體依法合規(guī)、投資者有效保護的良好市場生態(tài)。

(四)完善法規(guī)制度,夯實市場長遠發(fā)展基礎。總結試點經(jīng)驗,借鑒境外成熟市場實踐,在《公司法》《證券法》框架下,研究推動專門立法,系統(tǒng)構建符合REITs特點及中國國情的法規(guī)制度安排。加強與相關部門溝通,進一步明確REITs稅收征管細則。推動社保基金、養(yǎng)老金、企業(yè)年金等配置型長期機構投資者參與投資,積極培育專業(yè)化REITs投資者群體。

(五)發(fā)揮各方合力,推動市場持續(xù)健康發(fā)展。REITs市場建設涉及方方面面,是一項系統(tǒng)工程。當前,各相關部門、各地方政府、各參與機構對REITs市場逐步形成了廣泛共識和工作合力。證監(jiān)會將會同國家發(fā)改委等進一步健全REITs綜合推動機制,統(tǒng)籌解決REITs發(fā)展涉及的項目合規(guī)、國資轉讓、權益確認等共性問題,保障常態(tài)化項目供給,促進市場規(guī)范發(fā)展。

一直以來,上海市委市政府及長三角各省市高度重視REITs市場建設工作,在項目培育、市場建設、監(jiān)管規(guī)范和推動機制等各方面工作中都走在全國前列。希望各方一如既往大力支持包括REITs市場在內的資本市場改革發(fā)展穩(wěn)定,共同推動資本市場更好服務構建新發(fā)展格局和經(jīng)濟高質量發(fā)展。

各位嘉賓,各位朋友!

我國REITs市場還處于起步階段,發(fā)展中還會遇到各種新情況新問題,其發(fā)展成熟還需要一個逐步的長期過程。我們要堅持以黨的二十大精神為根本指引,自覺堅持守正創(chuàng)新、自信自強,統(tǒng)籌做好促發(fā)展、強監(jiān)管和防風險工作,積極探索中國特色REITs發(fā)展之路,為推進中國式現(xiàn)代化、實現(xiàn)第二個百年奮斗目標積極貢獻力量!

謝謝大家!